多項關(guān)鍵指標持續改善 市場(chǎng)回穩向好態(tài)勢顯現
1至2月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)多項關(guān)鍵指標持續改善，市場(chǎng)出現明顯止跌回穩的態(tài)勢。數據顯示，今年前兩個(gè)月，全國一二手商品房成交總量實(shí)現同比正增長(cháng)、一線(xiàn)城市出現房?jì)r(jià)上漲；全國土地出讓金和成交溢價(jià)率實(shí)現大幅增長(cháng)，雙雙超過(guò)10%，熱點(diǎn)城市多宗土地成交溢價(jià)率甚至超過(guò)50%；資本市場(chǎng)對內地房企的估值也大幅上調，港股內房股指數累計上漲10.1%。
前兩個(gè)月的“開(kāi)門(mén)紅”，為全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現奠定了良好基礎，乘著(zhù)“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”政策的東風(fēng)，市場(chǎng)整體回升回暖值得期待。
商品房市場(chǎng)成交活躍 多個(gè)城市量?jì)r(jià)改善
全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩回升，商品房銷(xiāo)售和二手房成交總量同比正增長(cháng)，其中二手房交易網(wǎng)簽面積同比增速超過(guò)兩位數。在“控增量，優(yōu)存量、提質(zhì)量”的政策引領(lǐng)下，一線(xiàn)城市率先實(shí)現量?jì)r(jià)企穩回升，并帶動(dòng)二三線(xiàn)城市進(jìn)入修復回穩的通道。
多家機構的監測數據也印證了市場(chǎng)的積極變化。機構觀(guān)測到的市場(chǎng)數據顯示，2025年2月，全國新建商品房項目到訪(fǎng)數量、認購量明顯提升，需求量和價(jià)格得到明顯修復。比如上海核心區域144平方米以上戶(hù)型價(jià)格同比漲幅達6.8%。
在一線(xiàn)城市的傳導和帶動(dòng)下，重點(diǎn)二線(xiàn)城市如南京、成都新房?jì)r(jià)格環(huán)比也實(shí)現由跌轉升。此外，長(cháng)三角、珠三角重點(diǎn)城市新房庫存去化周期普遍回落至12個(gè)月以?xún)?。重點(diǎn)城市二手房高頻交易小區數量同比翻番，市場(chǎng)活躍度明顯提升，整體議價(jià)空間加速收窄。
土地成交溢價(jià)明顯 市場(chǎng)信心持續提振
土地市場(chǎng)2025年年初已釋放明顯的復蘇信號，印證房地產(chǎn)政策效力與市場(chǎng)預期的雙重改善。Wind數據顯示，1~2月全國土地出讓金同比增加15.5%，樓面均價(jià)同比上漲25.3%，全國平均溢價(jià)率為11.2%。
其中，一線(xiàn)城市土地溢價(jià)率回升至12.8%，南京、蘇州核心地塊溢價(jià)率突破40%。2月熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交活躍。比如，成都高新區大源地塊經(jīng)過(guò)130余輪激烈競爭，最終以樓面價(jià)31700元/平方米、溢價(jià)率70.4%成交。該樓面價(jià)創(chuàng )成都住宅用地樓面價(jià)新高，也是成都土地拍賣(mài)史上第一宗樓面價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米的住宅地塊。
開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地策略從“謹慎觀(guān)望”轉向“擇優(yōu)補倉”主要有三方面原因：其一，開(kāi)發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預期明顯改善；其二，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善，專(zhuān)項債定向支持存量土地盤(pán)活，有效緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力；其三，城市更新既推動(dòng)需求釋放，也激活優(yōu)質(zhì)土地的流動(dòng)性。
資本市場(chǎng)融資改善 上市房企估值提升
隨著(zhù)政策層面的持續支持和新房市場(chǎng)的積極反饋，房企融資環(huán)境逐步改善。2025年1~2月，房企各渠道融資總額較去年同期有所增長(cháng)，優(yōu)質(zhì)房企融資規模修復、成本下行。1~2月房企債券融資總額合計約732.8億元，保利、綠城、龍湖、金地等房企成功發(fā)行公司債或供應鏈ABS，融資成本較2024年同期下降30~50BP不等。出險房企債務(wù)重組進(jìn)程加速，碧桂園等10余家房企，在破產(chǎn)重整、境內外債務(wù)重組等方面都取得了重大進(jìn)展。
同時(shí)，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制持續推進(jìn)，地產(chǎn)項目流動(dòng)性緊張局面明顯緩解。截至目前，全國“白名單”項目審批貸款總額已超過(guò)6萬(wàn)億元。投資者對房企經(jīng)營(yíng)狀況改善反應積極，疊加政策預期提升與市場(chǎng)情緒好轉，房地產(chǎn)上市企業(yè)估值不斷修復。2月，A股房地產(chǎn)板塊資金持續流入，房地產(chǎn)指數上漲5.5%，港股內房股指數上漲10.1%，漲幅均為2024年9月份以來(lái)的新高，反映出資本市場(chǎng)對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)預期改善，房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度和投資熱情持續提升。
摘自《中國建設報》2025.03.28 重慶大學(xué)副校長(cháng) 劉貴文
